蔡耀德碩士 / 專欄作家
北科大經營管理系理事長，宏國德霖不動產經營系會長，美國(APMP)大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光，金傳獎，金炬獎，多項貢獻獎
台北市的公寓平均屋齡近40年，其中屋齡30年以上符合都市更新危老重建的戶數已達65萬戶以上，占比超過7成。近年來，由於新屋房價飆升和地震頻傳，加上土壤液化區的問題，屋主對於改建的渴望愈加迫切。
目前，除合建之外，還增加了自主更新的議題。然而，地主自行劃劃近幾年也遇到了瓶頸，分析如下：
全案管理的幾類問題說明
舊思維1.0版
- 完成委員會成立 主委選定及幹部的安排，無給職誰來做？
- 整合全數屋主的認同 需要建立信任、尋找人員、簽約等問題
- 銀行營建成本財務問題 舊債務的整合和營建費用的擔保。
- 營造公司的選擇 如何完成營建過程中的選定？
- 監督營建進度 營造公司如何派工作地主任，誰來監督品質和進度？
- 建經公司的信託 選擇最優惠的銀行融資及溝通方式。
- 售後服務 保固結構、防水及各項設備的服務。
- 管委會成立 管理基金及管委會的成立。
上述問題導致「誰來做」、「為何要做」的疑問，進而造成無信任感和無動力，使自主更新延宕。
目前，都市更新除了基準容積和都市更新獎勵外，最新發布了防災行都更的說明。計劃的適用對象為基地面積達1000平方公尺（約302坪）以上，且「經結構安全性能評估（初評或詳評皆可）ID值＜0.35」，或者於「建築物耐震設計規範」訂定發布前（民國63年2月15日）領有使用執照合法建築物。詳細內容依都市計畫的實施內容為準 （根據台北市公佈的法條，剩餘四年期程）。因目前增加防災行都更，總容積量由原都市更新的50%增加至30%，加速台北市都會區的都市更新進度。
新自主更新2.0版（建設公司代理實施者）
- 由建設公司作為代理實施者 其作為營建成本的借款人。
- 建設公司整合所有地主 溝通及辦理說明會，負責所有營建計劃的實施，並整合建築師、估價師、技師、會計師及律師等專業團隊。
- 舊債權選定建經公司整合 營建費用由借款人建設公司作為擔保，無論共同負擔費用，若出售房產財務不足，由建設公司全數負擔。
- 營建過程由建設公司專派經理 監督工地主任的營建進度。
- 選定甲級營造廠及建材配件 由建設公司全力協助選定。
- 建經公司負責管理營造和財務過程 並監督以保障地主的產權安全。
- 一般建設公司提供保固 涵蓋地主所有基礎保固。
- 鄰損保障投保 在營建過程中提供安心保障。
- 一條龍服務 包括規劃、專業服務、租賃服務以及交屋後的售後服務。
在開發市場上，承作全案管理服務的單位包括建設公司、建經公司、管理顧問公司、建築師事務所及專業技師團隊等。我們認識到，全案管理的概念是「委任」，而市場上委建服務的費用約為（營造費用）的上限16%（根據建案大小議價）。然而，委建是由地主自行整合統籌建案的形式，重點在於地主之間有共同目標，並且由專業地主領導興建本案。
全案管理與委建的差異在於，前者還需額外代墊重建前期費用，例如整合開發、申請重建計劃、建築師、相關技師、拆除舊建築物的規費等相關費用。
總而言之，全案管理服務簡單來說是建商將其興建住宅的總體經驗，透過「總管理」的概念，在專案過程中有效整合及分配各方協力單位的運作，並確保屋主之間的分配是在透明、公開、公正的過程中完成建築。
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